Costos, Cobertura y Necesidad de la Póliza
Cuando se les pide que nombren el tipo más importante de seguro de bienes raíces, muchos propietarios con confianza y sin duda responden “seguro de propietarios.” Después de todo, las pólizas de seguro para propietarios protegen contra pérdidas financieras potencialmente enormes debidas a incendio, agua, viento, vandalismo y muchos peligros más. ¿Qué podría ser más importante? Bueno, para empezar, asegurarse de que la propiedad cubierta por esa póliza de seguro de propietario realmente pertenece al supuesto propietario.
Para eso es el seguro de título, una forma especial de indemnización. Cuando una determinada unidad de bienes raíces residencial o comercial cambia de manos, una póliza de título asegura que la propiedad no está cargada con gravámenes pasados u otros problemas – tales como un título falsificado y partes no aptas o incompetentes para una escritura previa – eso podría afectar la legalidad de la transferencia o resultar en costos financieros futuros.
En la mayoría de los casos, los prestamistas y los compradores compran pólizas de seguro de título separadas, cada uno para proteger sus respectivos intereses en la propiedad. Generalmente el comprador paga el costo total de ambas pólizas, aunque a menudo es posible elaborar un arreglo de costo compartido con el vendedor (o convencer al vendedor de asumir la carga financiera total) en un mercado del comprador. El seguro de título normalmente se incluye como un costo de cierre en una transacción de bienes raíces.
Sin importar si está comprando una vivienda más antigua o una casa de construcción reciente, probablemente necesitará una póliza de título. He aquí lo que necesita saber sobre esta inusual pero increíblemente común forma de seguro.
¿Qué Es Un Seguro de Título?
Aunque el seguro de título existe en los países más industrializados, en los Estados Unidos es mucho más común que en otros. Esto en gran parte se debe al hecho de que aquí los gobiernos locales juegan un papel más pequeño en la determinación de la legalidad de transferencias de propiedad y titularidad que en casi cualquier otro lugar del mundo.
En la mayoría de países, particularmente en aquellos influenciados por el Derecho de Inglaterra, los propietarios de nuevas propiedades registran el título recién transferido a su tierra con el gobierno local aplicable, el cual luego actúa como el árbitro final de cualquier disputa que surja como resultado de la transacción. En cambio, la mayoría de jurisdicciones de EE.UU. simplemente registran cada transferencia de propiedad sin determinar concluyentemente si es válida o si la propiedad está libre de gravámenes u otras cargas. Esa determinación recae en especialistas privados, incluyendo empleados de la compañía del seguro de título.
¿Por Qué Existe?
Lo crea o no, antes de mediados del siglo XIX, los dueños de una propiedad no tenían un recurso legal contra títulos de propiedad inválidos o fraudulentos. En ese entonces, el asegurarse de que su título era válido recaía únicamente en el comprador. Este era un proceso arduo, que tomaba mucho tiempo, era prácticamente imposible en estados con fronteras grandes, malos caminos y ubicados centralmente y algunas veces con registros de propiedad mantenidos en forma pésima.
Esta desafortunada situación fue desafiada y confirmada en el emblemático caso Watson vs. Muirhead, atendido por la Corte Suprema de Pennsylvania en 1868. La corte dictaminó que Muirhead, un gestor (profesional de traspasos de bienes raíces) de Pennsylvania, no podía ser responsable por confiar en la opinión errada de un abogado, quien indicó que un título específico estaba libre de gravámenes. En realidad, el título tenía un gravamen preexistente que el abogado examinador no descubrió, dando como resultado un grave problema financiero para el comprador.
Disgustados por la decisión, los propietarios presionaron a la Legislatura del estado de Pennsylvania para que interviniera. En 1874, el organismo aprobó una ley que permitía el seguro de títulos. En 1876, se constituyó la primera compañía de seguros de título en Filadelfia. Otros estados siguieron el ejemplo y el resto es historia.
Tipos de Seguro de Título
El seguro de título viene en dos formas básicas: pólizas para prestamista (también conocidas como “préstamo”) y pólizas para comprador. Las pólizas para prestamista protegen los intereses en la propiedad del prestamista hipotecario, que generalmente disminuye con el tiempo. Las pólizas de comprador protegen los intereses del comprador, que generalmente aumentan con el tiempo.
Las pólizas de prestamista permanecen en vigor mientras dure el préstamo hipotecario o hasta que la hipoteca inicial sea refinanciada, punto en el cual se emite una nueva póliza de prestamista. Las pólizas de comprador permanecen en vigor durante el tiempo que el comprador retenga un interés en la propiedad.
Qué Cubre El Seguro de Título
La mayoría de las otras formas de seguro proporcionan protección financiera contra futuras pérdidas debidas a daño, robo y otros riesgos. En cambio, gran parte del costo del seguro de título se destina para problemas pasados con el potencial de afectar negativamente al actual titular de la póliza – y para la labor profesional necesaria para descubrir y rectificar tales problemas antes de que causen pérdidas financieras.
Búsqueda de Título
Aunque las pólizas de seguro de título varían de estado a estado y de proveedor a proveedor, siempre cubren el costo de realizar una búsqueda de título. Una búsqueda de título es un análisis exhaustivo de los registros públicos relevantes para determinar si existe algún problema con el título. Estos registros normalmente se tienen en la ciudad o condado donde se ubica la propiedad.
Idealmente, una búsqueda de título revisa todo el historial de una propiedad, remontándose a su parcela o subdivisión original. Esto generalmente se hace escudriñando el extracto de la propiedad – un documento que contiene la cadena completa de dueños y gravámenes históricos. Sin embargo, dado que los extractos pueden estar incompletos o contener información errónea, una búsqueda de título completa normalmente toma en cuenta otras fuentes de información, tales como registros fiscales locales, testamentos de propietarios previos y sentencias judiciales aplicables.
Remedio o Resolución de Problemas
Las pólizas de seguro de título también cubren el costo de resolución (también conocido como remedio) de la mayoría de pequeños problemas (también conocidos como defectos) que no se descubrieron durante la búsqueda de título. Los defectos comunes incluyen, pero no se limitan a los siguientes:
- Gravámenes impositivos (por impuestos no pagados)
- Gravámenes de construcción, también conocidos como gravámenes de mecánica (por recibos de construcción o renovación no pagados)
- Gravámenes del acreedor (por ejemplo, un saldo pendiente sobre una hipoteca preexistente)
- Sentencias judiciales (por ejemplo, una sentencia post divorcio que adjudica parte de la propiedad a un ex cónyuge)
Nótese que si la búsqueda de título descubre problemas extremos con el título – tales como evidencia de que el inmueble es propiedad total de un tercero y por lo tanto no puede ser comercializado por el actual vendedor, que uno o más instrumentos de traspaso fueron falsificados, que una parte incompetente (tal como un menor de edad) estuvo involucrada en un traspaso previo, o que no hay derecho de acceso al terreno – el prestamista puede negarse a emitir una hipoteca sobre la propiedad y el comprador puede ser obligado a retirarse.
Costos Legales y Compensación por Pérdida
Finalmente, las pólizas de seguro de título cubren costos futuros que surgen de disputas por título. Por ejemplo, el titular de una póliza de seguro de título válida no tendría que pagar de su bolsillo para defenderse contra una demanda presentada por contratistas que reclaman que sus compañías tenían gravámenes sobre la propiedad provenientes del recibo de renovación no pagado por el propietario anterior.
En el caso relativamente raro de que un tribunal determine que el traspaso más reciente de la propiedad no es válido – por ejemplo, si se descubre que un propietario anterior transfirió la propiedad a un tercero en un testamento no descubierto hasta el momento – la póliza también compensa al titular de la póliza por cualquier pérdida de capital en la propiedad. Generalmente, el límite de cobertura de una póliza de seguro de título es igual al valor estimado de la propiedad en el momento en el cual fue emitida la póliza, a menos que el titular de la póliza adquiera cobertura adicional.
Cómo Se Determinan Los Costos de La Póliza de Seguro de Título
A diferencia de muchas otras pólizas de seguro comunes (incluyendo seguro de automóvil, seguro de vida y seguro de propietarios), normalmente las pólizas de seguro de título requieren de un único pago en o antes de la fecha de cierre de la transacción. A menos que su aseguradora le ofrezca dividir el pago único en pagos mensuales más manejables, es muy raro que una póliza de título requiera de pagos continuos.
Factores Que Afectan los Costos del Seguro de Título
Normalmente los costos del seguro de título se dividen en dos amplias categorías: primas y cuotas de servicio. Dentro de cada categoría, los costos se pueden dividir aún más basándose en el monto y tipo de trabajo requerido para suscribir y cumplir con la póliza.
Primas
La prima real pagada por una póliza de seguro de título en particular depende hasta cierto grado del valor de la propiedad subyacente. Sin embargo, dado que la mayor parte del costo de la póliza cubre el trabajo previo al traspaso – búsqueda de título, revisión y reparación de defectos – el valor de la propiedad no es el factor más importante.
He aquí algunos otros factores que afectan las primas:
- Cantidad de trabajo necesaria para mantener información precisa y actualizada sobre la propiedad cubierta y propiedades adyacentes (conocido como antecedentes de la propiedad)
- Cantidad de trabajo necesaria para realizar una búsqueda y revisión de título exhaustivas
- Trabajo preliminar requerido para remediar cualquier defecto o intereses adversos
- Costo esperado de compensación de la parte asegurada para cualquier defecto de título
La póliza de seguro de título promedio lleva una prima única de $1.000, la cual cubre todo el trabajo por anticipado y el continuo legal y la cobertura por pérdida. Sin embargo, las primas varían sustancialmente, yendo desde tan poco como unos cuantos cientos de dólares hasta más de $2.000.
Regulación de Prima
Las regulaciones del seguro de título varían sustancialmente de estado a estado. En algunas jurisdicciones, las autoridades regulan estrictamente las primas, limitando severamente cómo las aseguradoras de título pueden estructurar sus pólizas – cuánto pueden cobrar, sin importar los factores antes mencionados. En otras jurisdicciones, la regulación de la prima es más leve, y las aseguradoras tienen más amplitud para establecer tarifas.
Las formas comunes de regulación de prima incluyen lo siguiente:
- Solo Supervisión. En este esquema, año tras año, las autoridades reguladoras monitorean las primas de los seguros de título, pero no toman acción directa para establecer tarifas o rangos aceptables. Sin embargo, si las autoridades determinan que una aseguradora en particular está cobrando primas injustamente altas, vendiendo a precios más bajos que la competencia, o ejerciendo monopolio sobre la industria local, se reservan el derecho de multar a la aseguradora transgresora o de instituir controles para las primas. Entre los estados ejemplo de esto están Georgia e Illinois.
- Promulgación. Las autoridades reguladoras se reúnen regularmente para evaluar el estado de la industria local de seguros de título y establecer tarifas o rangos para primas que lo reflejen. Entre los estados ejemplo de esto están Texas y New Mexico.
- Aprobación Previa. Cada aseguradora de título que opere en el estado, o una organización comercial local que represente múltiples aseguradoras, debe proponer anualmente nuevas tarifas a las autoridades reguladoras locales. Estas tarifas no pueden ser cobradas hasta que sean explícitamente aprobadas por las autoridades. Un estándar relacionado, conocido como “presentar y usar”, requiere que las aseguradoras presenten sus nuevos programas de tarifas a las autoridades reguladoras, y luego esperen a implementarlas hasta que se les notifique que no serán ajustadas. Entre los estados ejemplo de esto están New Jersey y New Hampshire.
- Presentar y Usar. Este es un estándar más relajado y menos común que les permite a las aseguradoras cambiar tarifas según lo consideren conveniente, siempre y cuando simultáneamente presenten una notificación del cambio a las autoridades reguladoras. Si luego de revisarlas, las autoridades consideran que las nuevas tarifas no son justas, se reservan el derecho de ajustarlas. Desde mediados de 2015, el único estado que utiliza el estándar presentar y usar es Wisconsin.
Quién Ofrece Seguros de Título y Dónde Están Disponibles
El seguro de título es un producto especializado que no parece ser atractivo para proveedores diversificados de seguros de automóviles y propietarios, tal como Progressive y State Farm. De hecho, de acuerdo a la Asociación Americana de Títulos de Terreno (ALTA por sus siglas en inglés), un puñado de aseguradoras suscriben la vasta mayoría de pólizas de seguro de título de EE.UU.
En 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company, y Stewart Title Guaranty Company representaron más del 80% del total del mercado de seguros de título. Las aseguradoras de título regionales, más pequeñas hicieron la diferencia.
En la mayoría de transacciones de bienes raíces, el prestamista hipotecario del comprador, el agente de título (compañía de título) y el agente de bienes raíces o abogado recomiendan una aseguradora de título para la póliza del comprador, si de hecho el comprador debe o elige comprar una. Dado que los costos del seguro de título y los términos de la póliza raramente varían mucho entre aseguradoras que operan en la misma jurisdicción, generalmente el comprador acepta y actúa según la recomendación.
Sin embargo, es importante hacer notar que la ley federal (la Ley de Procedimientos de Acuerdos de Bienes Raíces, o RESPA por sus siglas en inglés) prohíbe que estas entidades exijan al comprador usar una compañía en particular. Como comprador de bienes raíces, usted siempre tiene la opción de comparar los precios para los seguros de título y elegir el proveedor que mejor se ajuste a sus necesidades.
Disponibilidad de Seguros de Título
El seguro de título es legal y está disponible en 49 estados. La única excepción es Iowa, que prohibió el seguro de título en 1947, poco después de un colapso inmobiliario localizado que llevó a la bancarrota a varias aseguradoras con sede en Iowa y dio como resultado pérdidas masivas no aseguradas para los propietarios de inmuebles. En Iowa, los abogados examinan los títulos de propiedad y producen opiniones de los títulos que resumen la cadena de propiedad y cualquier aparente defecto del título. Las pólizas de seguro por negligencia de los abogados de Iowa normalmente cubren pérdidas financieras atribuibles a opiniones de título incorrectas o incompletas.
