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8 Cosas a tener en Cuenta al Comprar Propiedad de Inversión en los EE.UU.

Los bienes raíces pueden ser una buena inversión, pero elegir la propiedad equivocada también puede ser desastroso.

Desde hace algunos años y en algunas ciudades, el mercado inmobiliario se ha visto obstaculizado por el hecho de que hay muy pocas propiedades buscadas por demasiados compradores, limitando la elección para los compradores potenciales y elevando los precios – e incluso provocando guerras de ofertas  en los mercados con mayor demanda.

Escasez de propiedades

La escasez persistente de propiedades dio como resultado el más bajo número de contratos en un año para comprar viviendas ya existentes en enero, de acuerdo a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors), la cual advirtió que los escasos inventarios de viviendas podrían desacelerar el mercado de viviendas justo cuando la temporada de venta de primavera inicia.

La escasez de propiedades es un problema no solo para aquellos que están buscando un lugar para vivir, sino también para aquellos que están buscando invertir en bienes raíces, viendo rendimientos en forma de ingreso por renta o ganancia derivada de la venta de viviendas remodeladas.

Debido al bajo inventario, los compradores de todo tipo, incluyendo a los inversionistas, se están enfrentando a un desafío al tratar de encontrar viviendas en el mercado. A medida que la primavera se acerca, más propiedades están ingresando al mercado, pero aun así hay más compradores que viviendas.

Las viviendas que necesitan reparaciones significativas y mejoras pero están bien ubicadas pueden ser inversiones inteligentes, pero las guerras de ofertas están surgiendo entre aquellos que reconocen ese potencial.

Lista de control para inversiones inmobiliarias

Independientemente de si está considerando comprar un complejo con múltiples unidades para renta inmediata, comprar una vivienda ahora con la idea de venderla después de algunos años u obtener ganancias de la compra de una vivienda que necesita reparaciones y puede venderse a un precio mucho mayor, aquí están los puntos a los cuales debe prestar atención al considerar los bienes raíces como una inversión.

Planifique dar un pago inicial grande. El seguro de hipoteca no está disponible para propiedades de inversión, por lo que se requiere un pago inicial del 20 por ciento para obtener el financiamiento tradicional. Y dar un pago inicial aun mayor puede resultar en una mejor tasa. También, los costos de préstamo son generalmente más altos para las propiedades de inversión.

Disfrute del bricolaje y realice reparaciones. Optar por ser el arrendador acarrea muchos desafíos, incluyendo realizar reparaciones. Asegúrese de tener suficientes ahorros disponibles para manejar cualquier reparación inesperada en el corto plazo – antes de que los cheques de la renta empiecen a llegar.

El ingreso varía. Los inquilinos vienen y van, y puede tomar algún tiempo rentar una propiedad que acaba de quedar vacante – especialmente si necesita reparaciones sustanciales o remodelación, reduciendo así su ingreso. Pero usted tendrá que continuar pagando los recibos, incluyendo la hipoteca, impuestos sobre la propiedad y seguro.

Impuestos sobre la propiedad. Dependiendo del tipo de inmueble para renta adquirida y de por cuánto tiempo se tiene en propiedad, los inversionistas podrían descubrir un incremento grande en los impuestos sobre la propiedad, si el propietario anterior gozaba de una exención fiscal para vivienda familiar.

Tenga cuidado con las reparaciones. Si es nuevo en las inversiones en bienes raíces, tenga cuidado de hacerse cargo de un desafío mayor al que pueda manejar. A menos que tenga las habilidades para  mejoras a gran escala – o conozca a alguien que realice trabajos de calidad a buenos precios – probablemente pagará demasiado por reparar la propiedad y tal vez no obtenga ganancia al venderla. Una mejor opción es buscar propiedades que necesiten pequeñas reparaciones y tengan precios por debajo de las tasas de mercado.

Empiece en pequeña escala. Aunque las reparaciones presentan un desafío, comprar una propiedad más grande de lo que usted está listo para manejar, también puede ser un reto. Empiece en pequeña escala – por ejemplo, adquirir un apartamento, condominio o dúplex – puede ayudarle a familiarizarse con la idea de invertir en bienes raíces y decidir si realmente es lo correcto para usted.

Elija a sus socios en forma inteligente. Si no tiene la capacidad para comprar una propiedad por su cuenta y desea incorporar co-inversionistas, asegúrese de sentirse cómodo no solo con su socio sino con el acuerdo alcanzado para adquirir y administrar la inversión.

En cualquier situación le recomendamos ver las opciones para invertir en inmuebles y los contratos correspondientes con un abogado primero.

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El Contrato de Compra en los EE.UU.

¿Qué es el contrato de compra?

El contrato de compra es el documento clave al comprar los activos comerciales o acciones de una corporación. Es importante asegurarse de que el contrato sea preciso y que contenga todos los términos de la compra.

Sería una buena idea solicitarle a un abogado comercial que revise este documento. Es en este contrato donde usted debe definir todo lo que pretende comprar del negocio, activos, listas de clientes, propiedad intelectual y cartera de clientes.

La siguiente es una lista de control de puntos que deben abordarse en el contrato:

  • Nombres del Vendedor, Comprador y Negocio
  • Antecedentes
  • Activos que se están vendiendo
  • Precio de compra y Asignación de Activos
  • Convenio de No Competencia
  • Cualquier ajuste que deba realizarse
  • Los Términos del Contrato y términos de pago
  • Lista de inventario incluido en la venta
  • Cumplimiento de las leyes estatales de las Ventas al Por Mayor
  • Cualquier representación y garantía del vendedor
  • Cualquier representación y garantía del comprador
  • Determinación con respecto al acceso a cualquier información comercial
  • Determinación con respecto al funcionamiento de la empresa previo al cierre
  • Contingencias
  • Posibilidades de que el vendedor continúe como consultor
  • Honorarios, incluyendo honorarios de corredores
  • Fecha del cierre

Compra de una Empresa

A muchos, la idea de iniciar una empresa les parece atractiva, pero se desmotivan después de tener que lidiar con planes comerciales, inversionistas, y cuestiones legales asociadas con las empresas nuevas. Para aquellos descorazonados por tales proyectos riesgosos, a menudo comprar una empresa ya existente es una alternativa más sencilla y segura.

Ventajas

La razón principal para comprar un negocio ya existente es la reducción drástica en costos iniciales de tiempo, dinero y energía. Además, el flujo de efectivo puede empezar inmediatamente gracias al inventario ya existente y a las cuentas por cobrar. Otros beneficios incluyen la cartera de clientes preexistente y las oportunidades de financiamiento más fáciles, si la empresa tiene un historial positivo.

Desventajas

El mayor obstáculo al comprar un negocio es el costo inicial de compra. Dado que el concepto comercial, la base de clientes, marcas y otras tareas fundamentales ya han sido realizadas, los costos financieros para adquirir un negocio ya existente son generalmente mayores que al empezar uno de cero. Otra posible desventaja incluye problemas ocultos asociados con la empresa y las cuentas por cobrar que son valuadas al momento de la compra, pero que posteriormente resultan ser incobrables. Una buena investigación es clave para evitar estos problemas.

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¿Desea Empezar un Pequeño Negocio en los Estados Unidos?

Una Visa E-2 Puede Ser Perfecta para Usted.

Puede ser que la idea de empezar su propio negocio siempre la haya tenido en mente. Ciertamente puede ser su caso, pero como todavía no tiene tarjeta de residente, puede ser que piense que empezar su propio negocio no es una opción. Tampoco la Visa categoría EB-5 para un negocio “Grande” y para la cual se necesita una inversión de $1 millón de dólares le anima a iniciar su proyecto.

La Visa de Inversionista E-2 puede ser la opción perfecta para su caso. Las principales ventajas de la Visa E-2 son la duración infinita, el hecho de que su familia puede venir con usted y también trabajar en EE.UU y el monto de inversión relativamente bajo que se necesita. De hecho, su sueño de convertirse en dueño de un negocio en EE.UU. podría volverse realidad con un gasto de tan solo $15.000. El resto de esta publicación resume los principales requisitos para una Visa E-2 y algunos problemas comunes.

1. Debe Ser Ciudadano de Un País que Forme Parte del Tratado

La Visa E-2 para Inversionistas solo es para personas de los países con los cuales EE.UU. tiene un Tratado. Muchos países occidentales están en la lista pero también están incluidos países de África, Asia y el Medio Oriente. Recientemente agregaron a Israel a la lista. Si usted es ciudadano del RU, también debe ser residente de las Islas Británicas para poder ser elegible.

Aquí puede encontrar una lista completa de todos los países incluidos.

2. Usted Debe Haber Invertido o Estar Activamente en el Proceso de Inversión

Con el fin de satisfacer esta parte de la prueba, debe cumplir tres requisitos.

i) Mostrar Posesión Legítima y Control de los Fondos

Debe invertir fondos que haya obtenido por medios legales. Aunque no se requiere de una contabilidad dólar por dólar, usted debe probarle al gobierno que tiene el dinero ahorrado, le regalaron el dinero o ganó legítimamente el dinero.

Existen varias formas de prueba que satisfarán estos requisitos incluyendo declaraciones de impuestos, estados de cuenta, cuentas de inversión y más. Para algunos países, esto puede ser problemático si no se cuenta con registros disponibles de manera inmediata o el país está sujeto a un alto grado de corrupción.

ii) Todos los Fondos están “En Riesgo” e Irrevocablemente Comprometidos

Todos los activos invertidos deben ser activos personales sujetos a riesgo de pérdida y esto realmente significa que usted realmente tiene algo que perder. Los préstamos están bien pero debe estar en apuros si hay una pérdida y este requisito lo obliga a firmar contratos y/o gastar dinero antes de la aprobación de la Visa.

El dinero en riesgo incluye deuda de tarjeta de crédito u otros préstamos siempre y cuando esas deudas no estén garantizadas por activos comerciales o en nombre de un negocio de responsabilidad limitada. Esta disposición es una de las disposiciones más “aterradoras” relacionadas con una Visa E-2.

iii) El Inicio de Su Negocio Debe Estar Muy Próximo

Aunque usted solo puede aceptar dinero de parte de los clientes o “hacer negocio” hasta que la Visa esté aprobada, debe estar próximo al inicio de su negocio. La idea es que el gobierno de EE.UU. no desea aprobar Visas para personas quienes “tal vez” establezcan un negocio en EE.UU o quienes tengan el “deseo” de iniciar un negocio.

Como tal, su negocio debe estar en la fase de puesta en marcha. Esto significa que debe tener un arrendamiento firmado, la cuenta bancaria de su negocio debe estar abierta, debe tener un sitio web y debe haber comprado todo lo que necesite para poner en marcha el negocio.

3. Usted Debe Estar en una Posición de “Desarrollar y Dirigir” el Negocio Con Habilidades

No puede obtener la Visa E-2 a menos que usted sea quien vaya a dirigir y operar el negocio. También, debe tener la destreza adecuada de tal forma que el gobierno tenga fe que el negocio será viable. Por ejemplo, probablemente no tendrá mucho éxito obteniendo una Visa E-2 si desea abrir un restaurante y la única experiencia que tiene es comer en un restaurante. Normalmente, su formación y experiencia deben sugerir que usted estará en una posición tal como para poder lograr que el negocio sea un éxito.

4. Su Inversión Debe Ser Sustancial

El gobierno de EE.UU no tiene una cantidad predeterminada que considere como sustancial. Por lo tanto, su inversión podría ser tan poco como $50.000 (muy raro) o tanto como millones. El monto de inversión real requerido depende de varios factores que incluyen el consulado en el cual está presentando su solicitud, el negocio y las otras partes de su solicitud.

Usted debe tener en cuenta que el efectivo ocioso en una cuenta comercial NO se considera una inversión, pero el gobierno tomará en cuenta un monto razonable de capital de trabajo como parte de una inversión. Aunque en algunos consulados, una inversión menor puede ser suficiente para un negocio con orientación de servicio, si el negocio es, por ejemplo una fábrica de automóviles, el monto de inversión requerido sería sustancialmente mayor. Usted debe asegurarse de llevar registros de todos sus gastos ya que el gobierno querrá verlos.

5. Su Inversión y su Negocio no Pueden Ser Marginales

Esto significa que el negocio no puede establecerse para que proporcione un medio de vida solo para usted y su familia. También significa que el negoció será viable y podrá continuar operaciones en el futuro. Usted puede demostrar que un negocio no es marginal organizando un plan de negocios que muestre el crecimiento durante un período de 5 años o mostrando que tiene planes de contratar empleados en el futuro. También son útiles las cartas de intención u otros documentos que muestran que el negocio E-2 tiene prospectos o clientes potenciales.

6. Usted Debe Tener la Intención de Regresar a Su País de Origen Después del Vencimiento de la Visa

Esta no es una prueba difícil de cumplir y todo lo que debe de hacer es firmar un documento que indica que tiene planes de regresar a su país una vez expire su visa. A diferencia de muchas otras visas no tiene que demostrar ningún vínculo con su país de origen como tener una vivienda allí. Su cónyuge y familia también pueden obtener visas E-2 y su cónyuge puede obtener autorización completa para trabajar.

Después de todo esta es una Visa excelente para aquellos que desean empezar un pequeño negocio en EE.UU. La Visa tiene un requerimiento extenso de documentación y se le aconseja grandemente buscar la ayuda de un abogado.

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Qué Es El Seguro de Título de Propiedad

Costos, Cobertura y Necesidad de la Póliza

Cuando se les pide que nombren el tipo más importante de seguro de bienes raíces, muchos propietarios con confianza y sin duda responden “seguro de propietarios.” Después de todo, las pólizas de seguro para propietarios protegen contra pérdidas financieras potencialmente enormes debidas a incendio, agua, viento, vandalismo y muchos peligros más. ¿Qué podría ser más importante? Bueno, para empezar, asegurarse de que la propiedad cubierta por esa póliza de seguro de propietario realmente pertenece al supuesto propietario.

Para eso es el seguro de título, una forma especial de indemnización. Cuando una determinada unidad de bienes raíces residencial o comercial cambia de manos, una póliza de título asegura que la propiedad no está cargada con gravámenes pasados u otros problemas – tales como un título falsificado y partes no aptas o incompetentes para una escritura previa – eso podría afectar la legalidad de la transferencia o resultar en costos financieros futuros.

En la mayoría de los casos, los prestamistas y los compradores compran pólizas de seguro de título separadas, cada uno para proteger sus respectivos intereses en la propiedad. Generalmente el comprador paga el costo total de ambas pólizas, aunque a menudo es posible elaborar un arreglo de costo compartido con el vendedor (o convencer al vendedor de asumir la carga financiera total) en un mercado del comprador. El seguro de título normalmente se incluye como un costo de cierre en una transacción de bienes raíces.

Sin importar si está comprando una vivienda más antigua o una casa de construcción reciente, probablemente necesitará una póliza de título. He aquí lo que necesita saber sobre esta inusual pero increíblemente común forma de seguro.

¿Qué Es Un Seguro de Título?

Aunque el seguro de título existe en los países más industrializados, en los Estados Unidos es mucho más común que en otros. Esto en gran parte se debe al hecho de que aquí los gobiernos locales juegan un papel más pequeño en la determinación de la legalidad de transferencias de propiedad y titularidad que en casi cualquier otro lugar del mundo.

En la mayoría de países, particularmente en aquellos influenciados por el Derecho de Inglaterra, los propietarios de nuevas propiedades registran el título recién transferido a su tierra con el gobierno local aplicable, el cual luego actúa como el árbitro final de cualquier disputa que surja como resultado de la transacción. En cambio, la mayoría de jurisdicciones de EE.UU. simplemente registran cada transferencia de propiedad sin determinar concluyentemente si es válida o si la propiedad está libre de gravámenes u otras cargas. Esa determinación recae en especialistas privados, incluyendo empleados de la compañía del seguro de título.

¿Por Qué Existe?

Lo crea o no, antes de mediados del siglo XIX, los dueños de una propiedad no tenían un recurso legal contra títulos de propiedad inválidos o fraudulentos. En ese entonces, el asegurarse de que su título era válido recaía únicamente en el comprador. Este era un proceso arduo, que tomaba mucho tiempo, era prácticamente imposible en estados con fronteras grandes, malos caminos y ubicados centralmente y algunas veces con registros de propiedad mantenidos en forma pésima.

Esta desafortunada situación fue desafiada y confirmada en el emblemático caso Watson vs. Muirhead, atendido por la Corte Suprema de Pennsylvania en 1868. La corte dictaminó que Muirhead, un gestor (profesional de traspasos de bienes raíces) de Pennsylvania, no podía ser responsable por confiar en la opinión errada de un abogado, quien indicó que un título específico estaba libre de gravámenes. En realidad, el título tenía un gravamen preexistente que el abogado examinador no descubrió, dando como resultado un grave problema financiero para el comprador.

Disgustados por la decisión, los propietarios presionaron a la Legislatura del estado de Pennsylvania para que interviniera. En 1874, el organismo aprobó una ley que permitía el seguro de títulos. En 1876, se constituyó la primera compañía de seguros de título en Filadelfia. Otros estados siguieron el ejemplo y el resto es historia.

Tipos de Seguro de Título

El seguro de título viene en dos formas básicas: pólizas para prestamista (también conocidas como “préstamo”) y pólizas para comprador. Las pólizas para prestamista protegen los intereses en la propiedad del prestamista hipotecario, que generalmente disminuye con el tiempo. Las pólizas de comprador protegen los intereses del comprador, que generalmente aumentan con el tiempo.

Las pólizas de prestamista permanecen en vigor mientras dure el préstamo hipotecario o hasta que la hipoteca inicial sea refinanciada, punto en el cual se emite una nueva póliza de prestamista. Las pólizas de comprador permanecen en vigor durante el tiempo que el comprador retenga un interés en la propiedad.

Qué Cubre El Seguro de Título

La mayoría de las otras formas de seguro proporcionan protección financiera contra futuras pérdidas debidas a daño, robo y otros riesgos. En cambio, gran parte del costo del seguro de título se destina para problemas pasados con el potencial de afectar negativamente al actual titular de la póliza – y para la labor profesional necesaria para descubrir y rectificar tales problemas antes de que causen pérdidas financieras.

Búsqueda de Título

Aunque las pólizas de seguro de título varían de estado a estado y de proveedor a proveedor, siempre cubren el costo de realizar una búsqueda de título. Una búsqueda de título es un análisis exhaustivo de los registros públicos relevantes para determinar si existe algún problema con el título. Estos registros normalmente se tienen en la ciudad o condado donde se ubica la propiedad.

Idealmente, una búsqueda de título revisa todo el historial de una propiedad, remontándose a su parcela o subdivisión original. Esto generalmente se hace escudriñando el extracto de la propiedad – un documento que contiene la cadena completa de dueños y gravámenes históricos. Sin embargo, dado que los extractos pueden estar incompletos o contener información errónea, una búsqueda de título completa normalmente toma en cuenta otras fuentes de información, tales como registros fiscales locales, testamentos de propietarios previos y sentencias judiciales aplicables.

Remedio o Resolución de Problemas

Las pólizas de seguro de título también cubren el costo de resolución (también conocido como remedio) de la mayoría de pequeños problemas (también conocidos como defectos) que no se descubrieron durante la búsqueda de título. Los defectos comunes incluyen, pero no se limitan a los siguientes:

  • Gravámenes impositivos (por impuestos no pagados)
  • Gravámenes de construcción, también conocidos como gravámenes de mecánica (por recibos de construcción o renovación no pagados)
  • Gravámenes del acreedor (por ejemplo, un saldo pendiente sobre una hipoteca preexistente)
  • Sentencias judiciales (por ejemplo, una sentencia post divorcio que adjudica parte de la propiedad a un ex cónyuge)

Nótese que si la búsqueda de título descubre problemas extremos con el título – tales como evidencia de que el inmueble es propiedad total de un tercero y por lo tanto no puede ser comercializado por el actual vendedor, que uno o más instrumentos de traspaso fueron falsificados, que una parte incompetente (tal como un menor de edad) estuvo involucrada en un traspaso previo, o que no hay derecho de acceso al terreno – el prestamista puede negarse a emitir una hipoteca sobre la propiedad y el comprador puede ser obligado a retirarse.

Costos Legales y Compensación por Pérdida

Finalmente, las pólizas de seguro de título cubren costos futuros que surgen de disputas por título. Por ejemplo, el titular de una póliza de seguro de título válida no tendría que pagar de su bolsillo para defenderse contra una demanda presentada por contratistas que reclaman que sus compañías tenían gravámenes sobre la propiedad provenientes del recibo de renovación no pagado por el propietario anterior.

En el caso relativamente raro de que un tribunal determine que el traspaso más reciente de la propiedad no es válido – por ejemplo, si se descubre que un propietario anterior transfirió la propiedad a un tercero en un testamento no descubierto hasta el momento – la póliza también compensa al titular de la póliza por cualquier pérdida de capital en la propiedad. Generalmente, el límite de cobertura de una póliza de seguro de título es igual al valor estimado de la propiedad en el momento en el cual fue emitida la póliza, a menos que el titular de la póliza adquiera cobertura adicional.

Cómo Se Determinan Los Costos de La Póliza de Seguro de Título

A diferencia de muchas otras pólizas de seguro comunes (incluyendo seguro de automóvil, seguro de vida y seguro de propietarios), normalmente las pólizas de seguro de título requieren de un único pago en o antes de la fecha de cierre de la transacción. A menos que su aseguradora le ofrezca dividir el pago único en pagos mensuales más manejables, es muy raro que una póliza de título requiera de pagos continuos.

Factores Que Afectan los Costos del Seguro de Título

Normalmente los costos del seguro de título se dividen en dos amplias categorías: primas y cuotas de servicio. Dentro de cada categoría, los costos se pueden dividir aún más basándose en el monto y tipo de trabajo requerido para suscribir y cumplir con la póliza.

Primas

La prima real pagada por una póliza de seguro de título en particular depende hasta cierto grado del valor de la propiedad subyacente. Sin embargo, dado que la mayor parte del costo de la póliza cubre el trabajo previo al traspaso – búsqueda de título, revisión y reparación de defectos – el valor de la propiedad no es el factor más importante.

He aquí algunos otros factores que afectan las primas:

  • Cantidad de trabajo necesaria para mantener información precisa y actualizada sobre la propiedad cubierta y propiedades adyacentes (conocido como antecedentes de la propiedad)
  • Cantidad de trabajo necesaria para realizar una búsqueda y revisión de título exhaustivas
  • Trabajo preliminar requerido para remediar cualquier defecto o intereses adversos
  • Costo esperado de compensación de la parte asegurada para cualquier defecto de título

La póliza de seguro de título promedio lleva una prima única de $1.000, la cual cubre todo el trabajo por anticipado y el continuo legal y la cobertura por pérdida. Sin embargo, las primas varían sustancialmente, yendo desde tan poco como unos cuantos cientos de dólares hasta más de $2.000.

Regulación de Prima

Las regulaciones del seguro de título varían sustancialmente de estado a estado. En algunas jurisdicciones, las autoridades regulan estrictamente las primas, limitando severamente cómo las aseguradoras de título pueden estructurar sus pólizas – cuánto pueden cobrar, sin importar los factores antes mencionados. En otras jurisdicciones, la regulación de la prima es más leve, y las aseguradoras tienen más amplitud para establecer tarifas.

Las formas comunes de regulación de prima incluyen lo siguiente:

  • Solo Supervisión. En este esquema, año tras año, las autoridades reguladoras monitorean las primas de los seguros de título, pero no toman acción directa para establecer tarifas o rangos aceptables. Sin embargo, si las autoridades determinan que una aseguradora en particular está cobrando primas injustamente altas, vendiendo a precios más bajos que la competencia, o ejerciendo monopolio sobre la industria local, se reservan el derecho de multar a la aseguradora transgresora o de instituir controles para las primas. Entre los estados ejemplo de esto están Georgia e Illinois.
  • Promulgación. Las autoridades reguladoras se reúnen regularmente para evaluar el estado de la industria local de seguros de título y establecer tarifas o rangos para primas que lo reflejen. Entre los estados ejemplo de esto están Texas y New Mexico.
  • Aprobación Previa. Cada aseguradora de título que opere en el estado, o una organización comercial local que represente múltiples aseguradoras, debe proponer anualmente nuevas tarifas a las autoridades reguladoras locales. Estas tarifas no pueden ser cobradas hasta que sean explícitamente aprobadas por las autoridades. Un estándar relacionado, conocido como “presentar y usar”, requiere que las aseguradoras presenten sus nuevos programas de tarifas a las autoridades reguladoras, y luego esperen a implementarlas hasta que se les notifique que no serán ajustadas. Entre los estados ejemplo de esto están New Jersey y New Hampshire.
  • Presentar y Usar. Este es un estándar más relajado y menos común que les permite a las aseguradoras cambiar tarifas según lo consideren conveniente, siempre y cuando simultáneamente presenten una notificación del cambio a las autoridades reguladoras. Si luego de revisarlas, las autoridades consideran que las nuevas tarifas no son justas, se reservan el derecho de ajustarlas. Desde mediados de 2015, el único estado que utiliza el estándar presentar y usar es Wisconsin.
  • Quién Ofrece Seguros de Título y Dónde Están Disponibles

    El seguro de título es un producto especializado que no parece ser atractivo para proveedores diversificados de seguros de automóviles y propietarios, tal como Progressive y State Farm. De hecho, de acuerdo a la Asociación Americana de Títulos de Terreno (ALTA por sus siglas en inglés), un puñado de aseguradoras suscriben la vasta mayoría de pólizas de seguro de título de EE.UU.

    En 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company, y Stewart Title Guaranty Company representaron más del 80% del total del mercado de seguros de título. Las aseguradoras de título regionales, más pequeñas hicieron la diferencia.

    En la mayoría de transacciones de bienes raíces, el prestamista hipotecario del comprador, el agente de título (compañía de título) y el agente de bienes raíces o abogado recomiendan una aseguradora de título para la póliza del comprador, si de hecho el comprador debe o elige comprar una. Dado que los costos del seguro de título y los términos de la póliza raramente varían mucho entre aseguradoras que operan en la misma jurisdicción, generalmente el comprador acepta y actúa según la recomendación.

    Sin embargo, es importante hacer notar que la ley federal (la Ley de Procedimientos de Acuerdos de Bienes Raíces, o RESPA por sus siglas en inglés) prohíbe que estas entidades exijan al comprador usar una compañía en particular. Como comprador de bienes raíces, usted siempre tiene la opción de comparar los precios para los seguros de título y elegir el proveedor que mejor se ajuste a sus necesidades.

    Disponibilidad de Seguros de Título

    El seguro de título es legal y está disponible en 49 estados. La única excepción es Iowa, que prohibió el seguro de título en 1947, poco después de un colapso inmobiliario localizado que llevó a la bancarrota a varias aseguradoras con sede en Iowa y dio como resultado pérdidas masivas no aseguradas para los propietarios de inmuebles. En Iowa, los abogados examinan los títulos de propiedad y producen opiniones de los títulos que resumen la cadena de propiedad y cualquier aparente defecto del título. Las pólizas de seguro por negligencia de los abogados de Iowa normalmente cubren pérdidas financieras atribuibles a opiniones de título incorrectas o incompletas.

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Visa E2: Asesoría para Inversionista del Tratado Tras la Reforma

La visa E2 es una excelente opción temporal para los ciudadanos de países pertenecientes al tratado que buscan invertir una cantidad sustancial de capital en un negocio confiable en EE.UU.

Rápida Descripción de los Requisitos

El solicitante de la E2 debe ser ciudadano de un país participante en el tratado E2

Un país participante en el tratado es el que mantiene un tratado de comercio y navegación con los Estados Unidos. Actualmente, ochenta países mantienen tales tratados con fines de la E2. Un solicitante de la E2 debe ser ciudadano de uno de esos países.

Un solicitante de la E2 debe hacer una inversión

Una inversión es cuando el solicitante de la E2 coloca capital u otros activos en riesgo comercial con el objetivo de generar una ganancia. El capital se considera una inversión verdadera cuando está sujeto a pérdida parcial o total. Dicho capital no debe haber sido obtenido ilegalmente o por medio de una actividad delictiva.

La inversión debe ser un monto sustancial de capital

El monto del capital se mide en relación a la empresa que el solicitante de la E2 busca crear o adquirir, y debe ser lo suficientemente grande como para asegurar el desarrollo exitoso de la empresa. Cuanto menor sea el costo total de la empresa, mayor debe ser la inversión para que sea considerada como sustancial.

La empresa en la que se invertirá debe ser confiable

Dicho de otra forma, el negocio en el cual el solicitante de la E2 busca invertir no debe ser marginal. Una empresa marginal es la que no tiene la capacidad presente o futura de producir suficiente ingreso como para proporcionar una subsistencia mínima para el inversionista del tratado y su familia.

Por lo tanto, una empresa confiable es la que tiene la capacidad presente o futura de generar gastos de vida adecuados para el inversionista del tratado y su familia. Si la empresa no puede generar gastos de vida adecuados en forma inmediata, debe tener la capacidad de generar tal ingreso dentro de un período de cinco años a partir de la fecha en la que se le otorga la clasificación E2 de inversionista del tratado.

Otros que pueden hacer uso de la visa E2

Los inversionistas del tratado también pueden traer a sus empleados con una visa E2. Los empleados de los inversionistas del tratado deben tener la misma nacionalidad que el inversionista del tratado. Tanto los inversionistas como sus empleados pueden traer a sus cónyuges e hijos solteros menores de veintiún años. Los familiares no necesitan tener la misma nacionalidad que el inversionista del tratado o el empleado.

Posibilidad de Reforma

En la actualidad, la visa E2 es una buena opción temporal, pero no es una ruta para la ciudadanía o residencia permanente en los Estados Unidos. Es una clasificación de no inmigrante, válida por dos años a la vez con posibilidad de renovación. La visa E2 puede renovarse indefinidamente, pero todos los titulares de una visa E2 deben tener la intención de regresar a sus países de origen cuando su estatus expire o termine.

La naturaleza temporal de la E2 puede cambiar por medio de la reforma migratoria. Muchos titulares de visa E2 están presionando para quedarse en el país en forma permanente y les parece injusto que después de crear beneficios económicos para EE.UU se les pida que abandonen el país. Estos inversionistas del tratado desean que la nueva ley de reforma migratoria les otorgue un camino para la ciudadanía.

¿Se transformará la Visa E-2?

Algunos expertos agregan que esperan que la visa E2 pueda ser transformada en un estatus permanente para propietarios de pequeñas empresas. En un momento cuando muchos países están compitiendo por empresarios de alta tecnología, los titulares de la visa E2 que son propietarios de ventas de helados y salones de manicura sienten que los están dejando fuera de la mezcla política. 

Mientras los EE.UU. lucha por brindar suficientes puestos de trabajo para cumplir con la demanda, a los legisladores les correspondería considerar si hacen que los inversionistas del tratado sean parte de una solución a largo plazo.